Dépôt de garantie en location meublée
les règles
Montant plafonné, retenues autorisées, délais de restitution et recours : ce que dit vraiment la loi, chiffres à l’appui.
En location meublée qui sert de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, soit le double d’une location vide. Le propriétaire le rend dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois s’il constate des différences, et ne peut retenir que des sommes justifiées.
- Plafond : deux mois de loyer hors charges au maximum, fixé au bail et non révisable.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie n’est autorisé dans ce contrat.
- Restitution : un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois sinon, à partir de la remise des clés.
- Retard : majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé.
Dépôt de garantie ou caution
ne pas confondre
Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au propriétaire à la signature du bail. Elle reste bloquée pendant toute la location et sert à couvrir d’éventuels manquements : loyers impayés, dégradations, charges non réglées. À la fin du bail, le propriétaire la rend, éventuellement diminuée des sommes qu’il peut justifier.
La caution, elle, n’est pas de l’argent : c’est une personne. Le garant s’engage par écrit à payer à la place du locataire si celui-ci ne paie plus. Le langage courant appelle souvent le dépôt « la caution », d’où la confusion permanente. Le repère pour trancher à la lecture du bail : une somme inscrite au contrat, c’est le dépôt de garantie ; un engagement signé par un tiers, c’est un cautionnement.
Combien peut-on demander en location meublée
En location meublée qui sert de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Concrètement, pour un loyer hors charges de 700 €, le dépôt ne peut pas dépasser 1 400 €. Ce montant est fixé dans le bail : il ne peut être ni révisé, ni indexé pendant la durée de la location. Un propriétaire qui réclame trois mois est hors la loi, même pour un logement haut de gamme.
Meublé contre vide
ce qui change vraiment
La seule vraie différence avec une location vide tient au plafond. Tout le reste — délais de restitution, retenues possibles, exigence de justificatifs — obéit aux mêmes règles. Le meublé n’ouvre donc pas plus de droits au bailleur, il autorise seulement un dépôt plus élevé au départ.
Le cas du bail mobilité
aucun dépôt possible
Il existe une exception nette. Le bail mobilité, ce contrat meublé de courte durée réservé aux personnes en mobilité (études, mission, formation), interdit tout dépôt de garantie. Si un logement est loué sous ce régime, aucune somme ne peut être exigée à ce titre, quelle que soit la durée. Un dépôt réclamé dans ce cadre est à contester d’emblée.
| Point | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Plafond du dépôt | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Révision en cours de bail | Interdite | Interdite |
| Délai de restitution | 1 mois (conforme) / 2 mois (différences) | 1 mois (conforme) / 2 mois (différences) |
| Majoration en cas de retard | 10 % du loyer HC par mois entamé | 10 % du loyer HC par mois entamé |
| Bail mobilité | Sans objet | Aucun dépôt autorisé |
Quand et comment le dépôt est versé
Le dépôt se règle à la signature du bail, en même temps que le premier loyer. Il est remis directement au propriétaire ou à son agence : la loi n’impose aucun compte séquestre ni dépôt sur un compte bloqué. L’argent reste donc entre les mains du bailleur pendant toute la location. Un point à connaître : ce dépôt ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. Le locataire doit régler ses loyers jusqu’au bout, et le solde lui revient après son départ, dans les délais prévus.
Ce que le propriétaire peut retenir, et ce qu’il ne peut pas
Le propriétaire ne garde pas le dépôt par principe : il ne retient que ce qu’il peut prouver. Trois motifs tiennent : des loyers ou des charges restés impayés, des dégradations qui dépassent l’usure normale, et une régularisation de charges en attente. Chaque retenue doit s’appuyer sur un justificatif — facture, devis, comparaison entre les deux états des lieux.
La limite, c’est la vétusté. L’usure liée au temps et à un usage normal ne se facture pas : une moquette fanée après plusieurs années, une peinture ternie, des trous de chevilles rebouchés, de petites traces d’usage ne sont pas des dégradations. Autre repère décisif : sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, ce qui rend toute retenue pour dégradation très difficile à défendre pour le bailleur. Une somme conservée sans facture ni chiffrage n’a aucune valeur.
Le délai de restitution après le départ
Le délai dépend de l’état des lieux de sortie. S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a un mois pour rendre le dépôt. S’il révèle des différences, le délai passe à deux mois. Dans les deux cas, le compte à rebours démarre à la remise des clés, pas au dernier jour du bail.
D’où un geste qui verrouille tout : dater la remise des clés, en main propre contre récépissé ou par lettre recommandée, pour faire courir le délai sans discussion possible. Un cas particulier concerne les logements en copropriété : le bailleur peut conserver une provision, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Le solde est régularisé ensuite, une fois les comptes approuvés.
Le propriétaire ne rend pas le dépôt
les recours dans l’ordre
Face à un bailleur qui traîne, mieux vaut avancer par étapes plutôt que de sauter directement au tribunal. Chaque étape prépare la suivante, et la trace écrite compte autant que le fond.
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Relancer par écrit
Une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle la date de remise des clés et le délai dépassé. Elle marque le point de départ officiel du litige.
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Activer la majoration de 10 %
Tant que le dépôt n’est pas rendu, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Cette majoration tombe si le retard vient du locataire, par exemple faute de nouvelle adresse communiquée.
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Saisir la commission de conciliation
La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter un accord amiable, avant tout passage devant un juge.
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Porter l’affaire devant le juge
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, tranche le litige. Le bail, les deux états des lieux et la preuve de remise des clés font la décision.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en location meublée ?
Non, la loi ne l’impose pas, mais il est demandé dans la quasi-totalité des baux meublés. Une exception existe : le bail mobilité, qui interdit purement et simplement tout dépôt de garantie.
Peut-on utiliser le dépôt pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit régler l’intégralité de ses loyers jusqu’à la fin du bail. Le dépôt n’est pas un mois d’avance et ne peut pas solder le dernier loyer, sauf accord écrit du propriétaire.
Le propriétaire peut-il retenir de l’argent sans justificatif ?
Non. Toute retenue doit s’appuyer sur une preuve : facture, devis, ou différence constatée entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Une somme conservée sans justification est contestable.
Quel est le délai pour récupérer sa caution en meublé ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il révèle des différences. Le délai court à partir de la remise des clés, qu’il vaut mieux dater par récépissé ou lettre recommandée.
Que se passe-t-il si le dépôt n’est pas rendu à temps ?
La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Cette pénalité tombe si le retard est imputable au locataire, notamment s’il n’a pas laissé sa nouvelle adresse.
Un dépôt de garantie bien encadré tient en trois réflexes : vérifier le plafond au moment de signer, soigner l’état des lieux, et dater la remise des clés pour faire courir les délais.