Bail réel solidaire
Ce que vous achetez vraiment, à quelles conditions, et où ça coince.
Le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter un logement à un prix réduit en n’achetant que le bâti. Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire, qui le loue au ménage via un bail de longue durée. En échange, des plafonds de ressources s’appliquent et la revente est encadrée.
- Mécanique : vous achetez les murs, l’OFS garde le foncier sous un bail rechargeable.
- Économie : un écart d’environ 20 à 40 % sur le prix d’achat selon la zone et l’opération.
- Coût récurrent : une redevance foncière mensuelle qui dure toute la vie du bail.
- Éligibilité : plafonds de ressources sur le RFR, vérifiables sur le simulateur officiel BoRiS.
- Revente : prix plafonné par le bail, nouvel acquéreur agréé par l’OFS.
Le bail réel solidaire en clair
Le principe : on achète les murs, pas le terrain. Le foncier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui le loue au ménage à travers un bail de longue durée appelé « bail réel solidaire ». Ce bail est rechargeable : à chaque revente, sa durée repart pour une période longue, généralement comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans selon les opérations.
Le dispositif a été créé par la loi ALUR de 2014 et précisé par la loi ELAN de 2018. Il vise un objectif simple : maintenir, sur le long terme, un parc de logements abordables dans des zones où le prix du foncier rend l’accession ordinaire hors d’atteinte. L’écart de prix annoncé tourne, selon les opérations et les zones, autour de vingt à quarante pour cent par rapport à un achat classique équivalent.
Le BRS n’est pas une location déguisée, mais ce n’est pas non plus la pleine propriété. Vous êtes propriétaire du bâti — vous pouvez l’occuper, le transmettre, le revendre dans un cadre fixé — mais le terrain ne vous appartient pas, et l’OFS pilote les conditions d’entrée comme de sortie.
Conditions d’éligibilité en 2026
Plafonds de ressources 2026
Les plafonds ont été revalorisés au 1er janvier 2026 selon l’indice de référence des loyers (IRL), pour une hausse modérée d’environ 0,87 %. Ils calquent ceux du logement social en accession et varient selon deux paramètres : la zone géographique et la composition du foyer.
En zone A et A bis (Paris et grandes métropoles tendues), les seuils se situent dans des ordres de grandeur de quelques dizaines de milliers d’euros pour une personne seule, plus élevés pour un couple, et croissants avec la taille du foyer. En zones B1, B2 et C, les plafonds descendent. Ces fourchettes sont indicatives : les barèmes officiels par zone et par composition exacte sont publiés chaque année par le ministère, et un OFS peut fixer des seuils inférieurs sur certaines opérations.
Zones géographiques et calcul du RFR
Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Pour un achat en 2026, on regarde l’avis d’imposition 2025, sur les revenus 2024. Cette règle compte : si vos revenus ont fortement augmenté en 2024, c’est ce chiffre qui fera foi, même si votre situation a changé depuis.
La zone, elle, dépend de la commune où se situe le logement. Le découpage utilisé est celui des aides au logement, avec cinq catégories du plus tendu (A bis) au plus détendu (C). Une même opération peut donc relever de plafonds différents selon sa localisation.
Conditions complémentaires
Deux contraintes systématiques s’ajoutent. D’abord, le logement acheté doit être votre résidence principale : la location longue durée comme placement n’est pas l’esprit du dispositif, et la plupart des baux l’interdisent ou l’encadrent strictement. Ensuite, l’OFS donne son agrément au candidat acquéreur après instruction du dossier (justificatifs de revenus, projet d’occupation, plan de financement).
Avant tout dossier, le simulateur officiel BoRiS (boris.beta.gouv.fr) donne une réponse fiable d’éligibilité à partir du RFR, de la composition du foyer et de la commune visée. Il recense aussi une grande partie des opérations en cours.
Combien ça coûte vraiment
Le coût total ne se résume pas au prix affiché. Trois lignes s’additionnent, et la dernière dure plus longtemps que le prêt.
Prix d’achat du bâti
Le prix annoncé en agence ou par l’opérateur, qui sert de base au prêt bancaire. Plus bas qu’un achat classique équivalent puisque le foncier en est exclu.
Redevance foncière
Mensualité versée à l’OFS pour la mise à disposition du terrain. Calculée sur la surface, indexée IRL. Elle continue après la fin du prêt et tout au long de la durée du bail.
Charges habituelles
Copropriété, taxe foncière, assurance habitation. La taxe foncière reste à la charge du preneur du bail, comme dans un achat classique.
Pour fixer un ordre de grandeur sur un T3 de soixante mètres carrés en zone tendue, on raisonne souvent ainsi : un prix bâti significativement inférieur à un achat classique équivalent, plus une redevance qui se compte en quelques euros par mois et par mètre carré, plus les charges classiques. Sur trente ans, la somme prêt + redevance + charges a un profil très différent de celui d’un crédit classique de même mensualité, parce que la redevance, elle, ne s’arrête pas avec le prêt.
L’erreur fréquente, c’est de comparer uniquement le prix d’achat affiché avec celui d’un appartement classique. Côté budget, comptez l’ensemble : prix + redevance × 12 × durée du bail + charges. La comparaison reste très souvent favorable au BRS en zone tendue, mais l’écart est plus serré qu’il n’y paraît au premier coup d’œil.
Acheter un logement en BRS, étape par étape
Trouver un programme et vérifier son éligibilité
Le parcours commence par l’identification d’une opération. Les programmes sont publiés par les OFS locaux (souvent portés par un bailleur social, une coopérative HLM ou une collectivité), par certains promoteurs spécialisés et par les sites institutionnels. La carte interactive de BoRiS recense une grande partie des opérations en cours, mais pas la totalité.
Avant tout dossier, tester son éligibilité avec ce simulateur évite les déceptions : il calcule les plafonds applicables à votre composition de foyer et à la zone visée, et signale immédiatement si vous êtes hors limites.
Le rôle de l’OFS et du notaire
Une fois le programme choisi, l’OFS instruit votre candidature : justificatifs de revenus, projet de résidence principale, plan de financement. S’il agrée le dossier, deux actes sont signés chez le notaire : la vente du bâti, et le bail réel solidaire qui formalise la mise à disposition du foncier, la durée, le montant de la redevance et les conditions de revente.
Le BRS dans le neuf bénéficie souvent de la TVA réduite à 5,5 % sous conditions, et reste compatible avec le prêt à taux zéro pour les ménages éligibles à ses propres plafonds. Selon la commune, certains opérateurs proposent des prêts complémentaires ou des aides locales : à vérifier au cas par cas auprès de l’OFS et de la mairie.
Revendre un logement en BRS
La revente d’un logement en BRS n’est pas libre, et c’est le point que la plupart des contenus traitent en survol. Le prix de revente est plafonné par une formule fixée dans le bail, le plus souvent calquée sur le prix d’achat initial réindexé sur l’IRL. La plus-value spéculative est, par construction, exclue : vous récupérez votre apport, l’amortissement du prêt et une indexation modérée, pas plus.
L’acquéreur suivant doit lui-même respecter les plafonds de ressources et obtenir l’agrément de l’OFS. Si aucun candidat éligible ne se présente dans les délais prévus au bail, les clauses de sortie s’appliquent : selon les opérations, l’OFS peut disposer d’un droit de présentation d’un acquéreur, d’un mécanisme de rachat, ou d’une prolongation du délai de mise en vente. Ces clauses varient d’un OFS à l’autre, et c’est le bail signé qui fait foi.
La transmission aux héritiers reste possible, mais à conditions : ils doivent eux aussi entrer dans les plafonds, faire de ce bien leur résidence principale ou organiser une revente encadrée. À défaut, l’OFS reprend la main selon les modalités du bail.
Pas de plus-value spéculative à la revente : c’est volontaire, c’est l’esprit du dispositif. Si votre projet patrimonial repose sur la valorisation du bien, le BRS n’est probablement pas le bon outil.
Avantages, limites et pour qui c’est vraiment utile
Le BRS prend tout son sens pour des primo-accédants à revenus modestes ou intermédiaires en zone tendue, qui n’auraient pas accès à un achat classique équivalent. L’effet de levier est réel : pour le même crédit, vous accédez à une surface ou à un quartier autrement inaccessibles.
Le dispositif est moins pertinent pour des profils à mobilité forte. Si vous prévoyez de revendre dans deux ou trois ans, l’absence de plus-value et les frais d’acquisition rendent l’opération difficile à amortir. Il l’est aussi peu pour les ménages qui visent un investissement patrimonial avec valorisation à long terme : le BRS lisse, par construction, la valorisation pour préserver l’accessibilité du parc.
Deux points de vigilance reviennent souvent. La redevance foncière dure toute la vie du bail, donc bien au-delà de la fin du prêt — il faut la simuler sur la durée d’occupation prévue, pas seulement sur la durée du crédit. Et la confusion avec le bail emphytéotique : ce dernier est une location longue d’un terrain pour y construire, sans propriété du bâti durable. Le BRS, lui, vous rend propriétaire du bâti, avec un bail rechargeable adossé. Pas le même produit, pas le même usage.
Le détail qui fait basculer un projet : faire chiffrer précisément la redevance et la simuler sur la durée totale d’occupation, pas seulement sur la durée du prêt. Le calcul donne une réponse claire, profil par profil.
Le BRS, c’est vraiment de la propriété ?
Vous êtes propriétaire du bâti et titulaire d’un bail de longue durée sur le terrain. Vous pouvez l’occuper, le transmettre, le revendre dans le cadre fixé par l’OFS, mais vous n’êtes jamais propriétaire du foncier. C’est de la propriété démembrée, pas une location.
Combien je paie en plus chaque mois avec la redevance foncière ?
La redevance dépend de la surface et du foncier de l’opération. En pratique, elle se compte en quelques euros par mois et par mètre carré, et elle est indexée sur l’IRL. Elle s’ajoute à la mensualité de prêt et continue de courir après remboursement complet du crédit.
Quelle différence avec le bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est une location longue d’un terrain : le preneur peut construire mais le bâti revient au propriétaire à la fin du bail. Le BRS, lui, vous rend propriétaire du bâti avec un bail rechargeable. Statut, durée et finalité sont différents.
Puis-je revendre quand je veux et au prix que je veux ?
Non. Le prix de revente est plafonné par une formule fixée dans le bail, en général indexée sur l’IRL, et le nouvel acquéreur doit être éligible aux plafonds de ressources et agréé par l’OFS. La plus-value spéculative est, par construction, exclue.
Suis-je éligible au BRS ?
L’éligibilité dépend de votre RFR (avis d’imposition 2025 sur revenus 2024 pour un achat en 2026), de la composition de votre foyer et de la zone du logement. Le simulateur officiel BoRiS (boris.beta.gouv.fr) donne une réponse fiable en quelques minutes.
Le BRS est un outil précis, conçu pour un public précis. Bien dimensionné, il rend une accession possible là où elle ne le serait pas ; mal compris, il prolonge un effort que le prêt aurait dû clore.