Loi Pinel

Plafond du locataire

de quoi parle-t-on exactement

L’expression « plafond locataire » prête à confusion, parce qu’en loi Pinel il n’y a pas un plafond, mais deux. Le premier porte sur les revenus du locataire : ils ne doivent pas dépasser un certain montant. Le second porte sur le loyer, dont le prix au mètre carré est encadré. Les deux sont liés, mais ils ne se calculent pas de la même façon.

Quand on parle du plafond « du locataire », on désigne le plus souvent le premier : le plafond de ressources. C’est la condition qui vise directement la personne à qui vous louez. Le plafond de loyer, lui, concerne le bien.

Cette double limite n’est pas un détail administratif. C’est la contrepartie de la réduction d’impôt. En échange de l’avantage fiscal, le bailleur s’engage à louer à un prix modéré, à des ménages dont les revenus restent sous un seuil. L’idée : orienter le dispositif vers du logement intermédiaire, ni social ni au prix libre du marché.

Le plafond de ressources du locataire, zone par zone

Le montant à ne pas dépasser dépend de deux choses : la zone où se trouve le logement et la composition du foyer du locataire. Plus le foyer est grand, plus le plafond monte. Les zones éligibles au dispositif dans ses dernières années sont A bis, A et B1. Les zones B2 et C n’ouvraient plus droit à l’avantage.

Voici les plafonds annuels de ressources applicables aux baux signés en 2024, la dernière année pleine du dispositif, pour les deux zones les plus tendues.

En zone B1, les plafonds sont plus bas : 35 435 € pour une personne seule, 47 321 € pour un couple, 56 905 € avec une personne à charge, et ils continuent de progresser avec la taille du foyer. Au-delà, on ajoute une majoration par personne supplémentaire rattachée au foyer : de l’ordre de 15 168 € en A bis, 13 886 € en A et 10 161 € en B1.

La zone, elle, dépend de la commune où se situe le bien, classée selon la tension du marché local. En cas de doute, elle se vérifie sur le simulateur officiel de zonage plutôt qu’à l’estime.

Comment ce plafond se vérifie en pratique

Le contrôle se fait à un moment précis : la signature du bail. Ce n’est pas une surveillance continue des revenus du locataire pendant toute la location.

Le bailleur regarde le revenu fiscal de référence du locataire, celui qui figure sur son avis d’imposition. Et l’année compte : on ne prend pas les revenus de l’année en cours, ni ceux de l’année précédente, mais ceux de l’avant-dernière année. Pour un bail conclu en 2024, c’est donc le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition portant sur les revenus 2022. Si plusieurs personnes cosignent le bail, on additionne leurs revenus fiscaux de référence.

Concrètement, le bailleur demande l’avis d’imposition et lit la ligne « revenu fiscal de référence ». C’est ce chiffre, et lui seul, qui décide de l’éligibilité.

Reste une question fréquente : que se passe-t-il si le locataire voit ses revenus grimper après son entrée dans les lieux ? Rien. La condition s’apprécie à l’entrée. Une promotion ou une hausse de salaire deux ans plus tard ne remettent pas en cause l’avantage fiscal du propriétaire. Le seuil est une porte d’entrée, pas une barrière permanente.

Le plafond de loyer, l’autre condition liée au locataire

Louer à un ménage éligible ne suffit pas : encore faut-il respecter le loyer maximum. Là aussi, un barème au mètre carré s’applique par zone, hors charges.

Ce prix au mètre carré n’est pas appliqué tel quel. On lui applique un coefficient qui tient compte de la taille du logement, avec une règle simple : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé, dans une certaine limite. La formule est 0,7 + 19 / S, où S est la surface pondérée du bien, et le résultat est plafonné à 1,2.

La surface pondérée, c’est la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes — balcon, cave —, cette part d’annexes étant elle-même retenue dans la limite de 8 m². Le loyer maximum s’obtient ensuite par une simple multiplication : barème de la zone × coefficient × surface pondérée.

Un exemple rend la mécanique plus lisible. Prenons un logement de 40 m² en zone A, sans annexe. Le coefficient vaut 0,7 + 19/40, soit environ 1,175. Le loyer maximum au mètre carré ressort à 14,03 × 1,175, soit près de 16,5 €. Multiplié par 40 m², cela donne un plafond d’environ 659 € par mois, hors charges. Les chiffres exacts dépendent toujours de la surface réelle et de la zone : l’exemple illustre la méthode, il ne remplace pas un calcul sur votre bien.

Dispositif fermé depuis 2024

ce que ça change pour les baux en cours

Un point qu’on oublie souvent : le Pinel n’accepte plus de nouveaux investissements. Les opérations réalisées après le 31 décembre 2024 n’ouvrent plus droit à la réduction d’impôt, que ce soit en Pinel classique ou en Pinel +. La porte s’est fermée pour les nouveaux entrants.

En revanche, les engagements déjà pris continuent de courir. Un investisseur qui a acheté à temps reste engagé sur six, neuf ou douze ans, selon l’option choisie. Pendant toute cette période, les deux plafonds restent d’actualité : à chaque changement de locataire, il faut vérifier les ressources et respecter le loyer maximum de l’année en cours.

Le loyer peut être révisé une fois par an, selon l’indice de référence des loyers, à condition que le bail le prévoie. Mais cette révision reste enfermée dans le plafond : on peut suivre l’indice, pas le dépasser.